בהתחשב בעלויות הדיור הגבוהות בישראל ובקושי של אנשים רבים – בעיקר זוגות צעירים – לרכוש בית, הציג שר האוצר, משה כחלון, יחד עם משרד הבינוי והשיכון את תכנית "מחיר למשתכן" ב-2016, כדי ליצור דיור בר השגה ולהאט את ההסלמה בעליית מחירי הבתים בישראל. בשנתיים החולפות הוקמו כ-70 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ על אדמות מדינה ונמכרו בהנחות של 200-400 אלף שקל ליחידה (כ-25% פחות ממחיר דירה דומה באזור).

רוב הדירות בפרויקט "מחיר למשתכן" נמצאות בפריפריה, עם מספר פרויקטים באזורי ביקוש במרכז הארץ, כולל מודיעין, רעננה ובית שמש. 25% מהדירות המסובסדות ייבנו באזור המרכז, 25% מהן באזור ירושלים, 35% בחיפה והצפון ו-15% בדרום. התוכנית כללה פרויקטים לבניית מבנים עם דירות בגדלים שונים, פרט לבניית בתים פרטיים.

האם התוכנית אכן טובה כפי שמציגים אותה?

משרד האוצר טוען כי "מחיר למשתכן" תשפיע על מחיר הדיור בישראל, אך רשות מקרקעי ישראל חולקת על כך. לדברי הממונה הראשי, כ-72 אלף דירות נמכרו בין מאי לדצמבר 2016, מתוכן רק 2,500 היו במסגרת התוכנית, כך שההשפעה עד כה על מחירי הדיור היא חסרת משמעות. ההערכה היא כי כיום ישנו מחסור של מאה אלף בתים בישראל, ולכן התוכנית שכוללת 70,000 יחידות, לא תוכל לספק את הביקוש. עם זאת, אם בעתיד עשרות אלפי זוגות צעירים ירצו לקנות דירות באמצעות התוכנית ולקחת משכנתא לדירה ראשונה, זה יכול להשפיע על המחירים, במיוחד בפריפריה.

כיצד משפיעה תוכנית "מחיר למשתכן" על קונים מחו"ל?

בין הקריטריונים האחרים, על הקונים להחזיק בתעודת זהות ישראלית ללא בעלות על דירה כדי להשתתף בתוכנית. לפיכך, עבור רוב הקונים הזרים, התוכנית אינה רלוונטית.

בכל מקרה, מחירי הדירות הם פונקציה של היצע וביקוש; בירושלים ובתל אביב, שתי הערים הישראליות המבוקשות ביותר על ידי משקיעים זרים, יהיו מספר קטן של פרויקטים בתוכנית הזו, ולכן ההשפעה על המחירים תהיה מינימלית. ערים נוספות עם ביקוש גבוה בקרב המשקיעים הזרים הן נתניה, שבה יוקמו במסגרת התוכנית 240 דירות, ואשקלון עם 950 דירות "מחיר למשתכן". באופן כללי, היצע של בתים חדשים שנדרשו על ידי קונים זרים לא יושפעו באופן משמעותי על ידי התוכנית, ותמיד יהיו אפשרויות אחרות, כמו דירות שנבנו מחדש באמצעות תוכניות להתחדשות עירונית.

כך או כך, נראה כי ההשקעות הזרות בנדל"ן הישראלי ירדו ב-31% בשנה האחרונה, לפי משרד האוצר. זה לא בהכרח בגלל התוכנית, אלא בגלל הרפורמות במס של משרד האוצר מיוני 2015, המשקיעים שגויסו, וכן כתוצאה מהתחזקות הדולר, שהפכה את הבתים בישראל ליוקרתיים יותר עבור תושבי חוץ.

תכנים במאמר זה נועדו לספק לקורא מידע כללי ולא להחליף ייעוץ משפטי או מקצועי אחר עבור עסקה מסוימת. לקוראים מומלץ לקבל ייעוץ מאנשי מקצוע מוסמכים לפני כניסה לכל עסקה.